Analisi del mercato immobiliare a Roma

Mercato immobiliare a Roma

Dall’analisi del mercato immobiliare a Roma, risulta una città con prezzi delle compravendite eterogenei, con dinamiche diverse in relazione alla zona. Nonostante i due anni di Covid, il mercato delle compravendite, regge discretamente i prezzi degli immobili, ma il mercato degli affitti è crollato.

Roma, con una popolazione di 2.617.175 abitanti, è il capoluogo della regione Lazio, oltreché dell’omonima città metropolitana. L’importanza della città sostiene i prezzi, ma nella provincia e nei dintorni di Roma esistono realtà immobiliari altrettanto interessanti.

Dal punto di vista immobiliare le zone più importanti di Roma, in termini di numero di annunci pubblicati, sono le seguenti:

• Gianicolense
• Collatino
• Monte Sacro/Talenti
• Aurelio
• Ostia
• Tuscolano
• Portuense
• Appio Latino

In assoluto la zona più presente negli annunci immobiliari è Gianicolense con oltre 5.286 annunci immobiliari complessivi tra affitto e vendita attualmente presenti.

Come è ragionevole aspettarsi, si tratta di una città estremamente importante dal punto di vista immobiliare nel panorama provinciale e circa il 64% di tutti gli annunci immobiliari della provincia sono relativi alla città. In totale sono presenti in città 153.928 annunci immobiliari, di cui 102.533 in vendita e 51.395 in affitto, con un indice complessivo di 58 annunci per mille abitanti.

Prezzi di massima nel mercato immobiliare romano

Secondo i dati dell’ OMI, il prezzo degli appartamenti nelle diverse (234) zone a Roma è compreso in tutta la città tra 900 €/m² e 8.900 €/m² per la compravendita e tra 4,2 €/m² mese e 27,4 €/m² mese per quanto riguarda le locazioni.

Il prezzo medio degli appartamenti in vendita (3.250 €/m²) è di circa il 32% superiore alla quotazione media regionale, pari a 2.450 €/m² ed è anche di circa il 20% superiore alla quotazione media provinciale (2.700 €/m²).  La quotazione dei singoli appartamenti in tutta la città di Roma è più disomogenea della media: nel 60% dei casi è comunque compresa tra 2.100 €/m² e 4.200 €/m².

Roma è una tra le città italiane più grandi, ovvero con oltre 500.000 abitanti con i prezzi degli appartamenti più alti in assoluto: circa 3.250 €/m², ovvero circa il 22% in meno rispetto ai prezzi medi a Milano e circa il 138% in più rispetto ai prezzi medi a Palermo, che hanno, rispettivamente, i prezzi più alti e più bassi in Italia.

Analisi del mercato immobiliare a Roma nel post Covid

Il mercato immobiliare di Roma rappresenta una grande opportunità per gli investitori ma con varie eccezioni. Vi sono una serie di importanti zone che possono essere considerate appetibili e che riescono ad essere un ottima opportunità per coloro che hanno deciso di investire negli immobili. La zona sicuramente più interessante è rappresentata dal centro che ha la quotazione di 7797 euro per mq e gli affitti a 21,91 euro a mq.

Queste sono le prime cinque zone in base al loro valore per mq:

• Centro Storico che si piazza al primo posto con ben 7797 euro per mq;
• Caracalla, Aventino e San Saba con un buon 6456 euro a mq;
• Flaminio e Parioli che riescono a mantenere molto stabili i prezzi mantenendo i 5559 euro per metro quadrato;
• Trastevere e Testaccio con una media di 5418 euro riuscendo ad ottenere la terza posizione;
• Delle Vittorie, Prati, Borgo e Mazzini: si è assistito ad una discesa dei prezzi di quasi tre punti percentuali andando a stabilizzarsi poco al di sopra dei cinquemila euro, 5051, per metro quadro.

Mentre questi sono i tre che invece hanno un valore moderato:

• Torre Angela e Ponte di Nona con i 1882 euro per metro quadrato;
• Finocchio e Borghesiana con 1673 euro per mq;
• Lunghezza e Castelverde non supera i 1623 euro a mq.

Un discorso molto simile dev’essere effettuato quando si parla del mercato degli affitti Roma

Parlando di affitti Roma è necessario tenere presente che il valore è fortemente influenzato dalla pandemia Covid 19 perché essendo una città universitaria molti studenti hanno deciso di non tornare nella Città Eterna lasciando non affittate un grande numero di stanze con i tanti risvolti che ne conseguono, questo discorso è il medesimo per tutte le altre città come Bologna e Milano, che ospitano delle importanti università.

Quindi per gli affitti ci sono delle differenze rispetto alla vendita degli appartamenti; il Testaccio e Trastevere ha ottenuto il secondo posto facendo scendere gli altri giù in classifica.

Vediamo le tre zone che vengono apprezzate di più per gli affitti:

• Centro Storico continua ad essere l’area più apprezzata ed infatti per affittare un appartamento ci vogliono ben 21,91 euro per mq;
• Testaccio e Trastevere riesce a guadagnare il secondo posto con 19,53 euro per metro quadrato anche se Aventino, Caracalla e San Saba si avvicina molto con 19,42 euro;
• Parioli, Flaminio che scende di una posizione rispetto alla vendita delle abitazioni infatti si attesta a 17,60 euro mq.

Com’è possibile notare è possibile vedere che vi sono delle differenze riguardo il mercato immobiliare Roma anche perché vi sono delle caratteristiche che vanno ad influenzare questo particolare settore. E’ anche per questo motivo che non sempre una zona molto interessante per la vendita diventa meno se si va a parlare di affitti essendo inoltre un settore che può essere più esposto alle variazioni del mercato.

Individuazione del segmento di mercato dell’immobile

Il mercato immobiliare è articolato in sottomercati (segmenti) sui quali si hanno conoscenze basate su dati e informazioni in uso nella prassi commerciale. Ai fini della stima è necessario svolgere un’analisi del mercato immobiliare a Roma, per individuare il segmento di mercato cui appartiene l’immobile oggetto di valutazione.

L’individuazione del segmento di mercato è necessaria per svolgere la comparazione tra l’immobile da valutare e gli immobili simili di prezzo noto. Il segmento di mercato rappresenta l’unità elementare del mercato immobiliare. Si tratta dell’unità non ulteriormente scindibile nell’analisi economico – estimativa del mercato immobiliare.

Parametri del segmento di mercato

Il concetto e la definizione di segmento di mercato sono fondamentali in tutte le attività di valutazione come la rilevazione del mercato immobiliare. Ai fini dell’analisi economico-estimativa, un segmento di mercato in termini concreti resta definito rispetto ai seguenti principali parametri:

• localizzazione

La localizzazione indica la posizione dell’unità immobiliare nello spazio geografico ed economico, in funzione dei livelli della rendita fondiaria

• tipo di contratto

Il tipo di contratto riguarda la natura della transazione relativa a una compravendita, all’affitto, all’utilizzo del bene in leasing, ecc.

• destinazione

La destinazione indica l’uso al quale è adibito l’immobile (abitazione, ufficio, commercio, ecc.). E’ possibile ricavare la destinazione d’uso catastale direttamente dalla categoria presente visura.

• tipologia immobiliare

La tipologia immobiliare riguarda le classificazioni degli immobili in fabbricati e terreni; in immobili nuovi, usati, ristrutturati o restaurati, ecc.; in unità in condominio o in proprietà esclusiva; ecc.

• tipologia edilizia

La tipologia edilizia si riferisce ai caratteri morfologici e funzionali dell’edificio.

• dimensione

La dimensione indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi rispetto al mercato immobiliare in esame.

• caratteri della domanda e dell’offerta

I caratteri della domanda e dell’offerta mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato, i loro comportamenti, le interrelazioni tra domanda e offerta e con altri segmenti di mercato.

• forma di mercato

La forma di mercato mira essenzialmente a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza rispettivamente dal lato della domanda e dell’offerta.

• Filter

Rappresenta un aspetto economico-sociale, dello specifico segmento di mercato preso in esame, e l’influenza nulla (assente), positiva (up) o negativa (down) della situazione economica sociale e in
particolare descrive il variare di specifiche dinamiche insediative della popolazione in una determinata zona dell’abitato.

• livello di prezzo

Il livello del prezzo di mercato è rappresentato dal prezzo unitario medio degli immobili del segmento di mercato, oppure dal prezzo unitario minimo e dal prezzo unitario massimo.

• fase del mercato immobiliare

La fase del mercato immobiliare è riferita all’andamento ciclico del mercato. Le fasi del mercato immobiliare sono:

• • espansione
  • contrazione
  • recessione
  • recupero

Più unità immobiliari ricadono nello stesso segmento di mercato se presentano simili ammontari nei parametri e nei rapporti mercantili.