Come calcolare la superficie commerciale

degli immobili ad uso abitativo e commerciale

SUPERFICIE LORDA DA VISURA CATASTALE

Come calcolare la superficie commerciale è una nozione importante per chi compra un immobile, poiché utile a capire cosa comprende la superficie commerciale lorda nelle visure catastali e negli annunci immobiliari.

Il costo dell’immobile si basa sul metro quadro lordo di superficie commerciale, che non corrisponde alla superficie calpestabile dell’immobile.

Superficie commerciale con la visura catastale dell’immobile

La superficie commerciale  di un immobile, la si può ricavare ad esempi anche dalla visura catastale dell’immobile stesso, nella quale generalmente viene riportata anche la superficie. E’ possibile ricercare ed ottenere la visura dell’immobile nel nostro portale CATASTO ONLINE, ricercando l’immobile con riferimenti catastali, utilizzando l’indirizzo o il nome del proprietario.

Si deve prestare attenzione, perché per superficie commerciale, si intende una superficie lorda, quindi inclusiva degli spessori delle pareti esterne e di metà degli spessori delle parti condivise.

Comprendere la superficie commerciale

La superficie commerciale generalmente non corrisponde alla superficie reale dell’immobile. Nel calcolo della superficie, gli ambienti accessori o balconi, terrazzi, soffitte vengono calcolati e rapportati alla superficie reale, con dei coefficienti riduttivi.

Ad esempio un appartamento di 85 mq lordi con 6mq di soffitta, corrispondono, a 85 + 1.5mq commerciali ( con un coefficiente del 25% per la soffitta e 100 % per l’appartamento). E’ necessario quindi fare attenzione alla superficie commerciale e capire cosa e con quale superficie reale si compra.

Calcolare la superficie commerciale per gli immobili residenziali

Per la determinazione della superficie commerciale si possono tenere in considerazione i dettami del DPR 23/3/1998 n. 138.
  • I muri interni e quelli perimetrali vengono computati nella superficie fino ad uno spessore di 50 cm
  • i muri in comunione nella misura del 50% (fino ad uno spessore di 25 cm.)
  • La superficie degli ambienti ( o loro porzioni) aventi altezza inferiore a mt. 1,50 non viene considerata
  • La superficie degli elementi di collegamento interni (scale, ascensori, etc,) vengono considerati una volta e solo nella loro proiezione orizzontale
  • Soffitte e cantine, collegate direttamente all’appartamento: si considera il 50% mentre se non sono collegate si considera il 25%
  • Balconi, terrazzi e simili direttamente collegati all’appartamento o a parti di esso si considerano al 30% fino alla quota di mq 25, e del 10% per la quota eccedente.(NdR consiglio considerare la quota del 30% per superfici di balconi/terrazzi fino a quelle dell’area coperta. Oltre detta quota il 10%)
  • Terrazzi non collegati al 50%
La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

Superficie commerciale di ville e villini

Per le unità immobiliari unifamiliari (ville o villini) non vanno considerate le superfici relative a:
  • spazi vuoti tra il terreno (terrapieni) e il solaio inferiore del fabbricato;

  • spazi all’interno dei tetti ventilati (sottotetti non praticabili);

  • copertura a terrazzo non praticabile;

  • superficie occupata dalle canne di aerazione o fumarie, dagli eventuali camini, dai cavedii;

  • superfici o locali occupati dagli impianti tecnici.

Calcolare la superficie commerciale per uffici, studi, negozi, laboratori professionali e locali assimilabili

La superficie commerciale si ottiene sommando:
  • la superficie dei vani e dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali;

Nota: per negozi e locali ad essi assimilabili (ad esempio bar, ristoranti ecc.) la superficie dei locali accessori a servizio diretto va calcolata al 50%.
L’applicazione calcola automaticamente tale riduzione se si inseriscono i singoli vani separatamente, altrimenti la superficie totale dovrà essere inserita tenendo conto di questa riduzione.

  • la superficie dei balconi, terrazze e simili calcolata nella misura del 10%;

  • la superficie delle pertinenze esclusive di servizio calcolata nella misura:

    • del 50%, se comunicanti con i locali principali e con i vani accessori a servizio diretto

    • del 25% se non comunicanti;

  • la superficie delle pertinenze esclusive di ornamento e delle aree scoperte calcolata nella misura del 20% per negozi e locali assimilabili e del 10% negli altri casi.

Quali sono i vani principali?

vani principali di un immobile sono ambienti di uso quotidiano, come ad esempio la cucina, la sala da pranzo, il salotto, la camera da letto, lo spazio espositivo di un negozio ecc…, la cui superficie risulta generalmente più grande rispetto a quella degli altri vani dell’immobile.

Quali sono i vani accessori?

vani accessori sono ambienti di superficie più piccola rispetto ai vani principali che per loro caratteristica assolvono a specifici servizi nell’ambito dell’unità immobiliare.

I vani accessori si dividono in vani accessori diretti (o anche “vani accessori a servizio diretto”) e vani accessori indiretti (a anche “vani accessori a servizio indiretto”).

  1. I primi sono vani ad uso esclusivo dell’immobile, strutturalmente necessari per l’utilizzo dei vani principali e sono generalmente situati all’interno dell’unità immobiliare principale (e sicuramente sullo stesso piano) e comunicanti con essa (esempio: bagni, ripostigli, ingressi, disimpegni, corridoi, retrobottega ecc…).
  2. I secondi fanno parte delle cosiddette pertinenze e, pur essendo di uso esclusivo dell’immobile, non sono strutturalmente necessari per l’utilizzo dei vani principali e solitamente non sono comunicanti con essi (esempio: cantine, box, garage, soffitte, magazzini ecc…).

Quali sono le pertinenze?

Le “pertinenze” sono quei beni che rispetto all’immobile principale mantengono una loro individualità specifica e che svolgono una funzione di servizio o puramente estetica.
Si tratta prevalentemente dei vani accessori indiretti, come ad esempio cantine e garage, oppure di superfici scoperte o parzialmente coperte annesse catastalmente alla proprietà principale, come ad esempio giardini, balconi, terrazze, portici ecc…

In ambito condominiale, per indicare che si tratta di una pertinenza dell’appartamento e non di uso comune si usa spesso il termine “pertinenza esclusiva“. Le pertinenze esclusive di un immobile si dividono in:

  • pertinenze esclusive di ornamento: balconi, terrazze, cortili, portici, patii, giardini, tettoie aperte ecc…

  • pertinenze esclusive di servizio: cantine, soffitte, posti auto coperti e scoperti, box, locali deposito ecc… che praticamente coincidono con i vani accessori indiretti.

Una pertinenza si dice comunicante con i vani principali se è collegata ad essi (allo stesso livello o tramite scala interna), non comunicante se non è collegata ed ha accesso indipendente ed esterno all’unità immobiliare.

Cosa si intende per superficie utile?

La superficie utile è utilizzata prevalentemente per determinare il canone di locazione degli immobili. Si parla in questi casi di:

  • superficie utile lorda: misurata al netto delle murature esterne (perimetrali) ma considerando le pareti divisorie interne.

  • superficie utile netta / calpestabile: misurata al netto delle murature esterne e al netto delle pareti divisorie interne; La superficie utile nette è indicata talvolta con il termine “Superficie equo canone“.

La superficie commerciale ed il valore dell’immobile

La valutazione degli immobili tiene conto della superficie commerciale, poiché la superficie canonica a cui rapportare il prezzo a mq. Gli stessi comprabili ed i valori delle zone OMI secondo l’osservatorio del mercato immobiliare, si basano sulle superfici commerciali e non sulle utili.

E’ importante perciò comprendere come viene calcolata la superficie commerciale, poiché immobili con la stessa superficie commerciale potrebbero avere superfici utili diverse.
2020-09-11