Categoria catastale F5 Lastrici Solari

Definizione, tasse, accatastamento e diritti

Categoria fittizia

Definizione di lastrico solare

La categoria catastale F5 è quella che definisce i lastrici solari. Per lastrico solare deve intendersi la terrazza usufruibile, cioè praticabile, accessibile tramite scala, pavimentata, fornita di parapetti e che non sia di semplice copertura.

Quando il lastrico solare è comune, deve essere considerato bene comune censibile anche se non comune (unità immobiliare a sé stante), deve essere iscritto in catasto con l’indicazione della superficie lorda che verrà annotata nella colonna destinata alla superficie catastale (vedi art. 15 del D.P.R. 26/10/1972, n. 650).

Il lastrico solare è per definizione tale, quando l’unità immobiliare è composta solo dallo stesso.

Come si differenziano i lastrici solari dalla terrazza?

Se il lastrico solare consiste in una pertinenza esclusiva di una unità immobiliare, deve essere dichiarato assieme a quest’ultima e rappresentato nella stessa planimetria. In tale caso, il lastrico solare è una terrazza, e come dipendenza dell’immobile, deve essere tenuto conto nella consistenza apportando un’aggiunta nei conteggi della superficie catastale.

Le tasse sulla Categoria catastale F5 Lastrici Solari

Per quanto riguarda le tasse, in relazione per esempio alla categoria catastale F5 ed Imu, è necessario comprendere se il lastrico solare ha una rendita catastale. In generale l’Imu comunque non viene applicata in maniera autonoma.

Sia che si faccia riferimento ad un edificio privato che ad un edificio pubblico, il lastrico solare costituisce comunque parte integrante del fabbricato. Proprio per questo motivo concorre nella determinazione complessiva della rendita catastale delle unità immobiliari in cui è inserito.

Queste caratteristiche non cambiano nemmeno nei casi in cui il lastrico è utilizzato per costruire un impianto fotovoltaico. Anche in questa situazione infatti le imposte devono essere dovute in base alla rendita catastale riferita all’immobile di cui fa parte il lastrico.

Categoria catastale fittizia, ma parte dei fabbricati

Il chiarimento in questo senso è stato effettuato tramite una risoluzione del dipartimento finanze col provvedimento numero 8/DF del 21 luglio del 2013. Questo documento ha richiamato l’attenzione sul fatto che il lastrico solare viene associato ad un fabbricato al cui interno sono ospitate delle unità immobiliari e quindi fa parte dei fabbricati stessi.

Contemporaneamente l’Agenzia del Territorio, con la circolare numero 9 del 2001, inseriva la categoria catastale F5 fra le cosiddette categorie fittizie. A queste non può essere associata alcuna rendita catastale, ma sono comunque di rilevante importanza per consentire la presentazione al catasto.

Quindi per il lastrico solare manca il presupposto per l’applicazione delle imposte, a meno che sull’area edificabile sia presente un fabbricato iscritto al catasto e quindi dotato di una propria rendita catastale.

Limiti del proprietario esclusivo del lastrico solare

L’eventuale proprietario esclusivo del lastrico solare vede limitato il proprio diritto di proprietà dal concorrente diritto di tutti i condomini al mantenimento della copertura dell’edificio. Diritto che ha come contropartita l’obbligo dei condomini di partecipare alle spese di manutenzione e riparazione del lastrico, anche quando questo sia di proprietà esclusiva.

In questo caso quindi, l’esistenza dell’uso o della proprietà esclusiva del lastrico dà vita ad una particolare situazione di concorrenza di diritti sul medesimo oggetto il quale è chiamato a soddisfare contemporaneamente due interessi:

  • la copertura dell’edificio, a vantaggio di tutti i condomini;
  • il vantaggio del proprietario esclusivo o di chi ha l’uso esclusivo.

Suddivisione delle spese per i lastrici solari

La specifica non rientra nel Art. 1118 del c.c , ma nel Art. 1126 c.c sui lastrici solari.

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi delle spese sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

2021-08-08