Come si calcola il valore catastale di un immobile?

Valore fiscale che non corrisponde al valore di mercato

Il valore catastale dell’immobile ricorre in molte situazioni inerenti ai fini fiscali ed impositivi, quindi sapere come si calcola il valore catastale è una nozione indispensabile per poter calcolare le tasse che ad esso vengono applicate, ad esempio per l’IMU, il passaggio di proprietà o la successione.

Sistema di calcolo del valore catastale

Il valore catastale viene ricavato moltiplicando la rendita catastale per un dato coefficiente di rivalutazione. Per le unità facenti parte del gruppo A,C,D,E la rendita catastale è rivalutata del 5 % mentre per gli immobili del gruppo B, ai sensi del decreto Legge del 03.10.2006, la rendita catastale è rivalutata del 40 %.

Per i terreni non edificabili, il valore catastale si calcola moltiplicando per 75 il reddito dominicale rivalutato del 25 %.

Coefficienti di rivalutazione

I valori della rendita catastale vanno moltiplicati per dei coefficienti, che variano a seconda se si tratta di prima casa ed in funzione alla categoria di appartenenza, così suddivisi:

  1. 110 prima casa (gruppo A, non A10 vd. punto 4)
  2. 120 fabbricati appartenenti al gruppo A, C (case e magazzini)
  3. 140 per i fabbricati delle categorie B
  4. 60 per i fabbricati delle categorie A/10 e D
  5. 40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 ed E (immobili commerciali)
  6. 130 per i terreni non edificabili
  7. 110 per terreni gestiti da imprenditori agricoli e coltivatori diretti
Nel caso raro, di immobili non censiti al Catasto, si utilizza la rendita presunta per calcolare il valore catastale ai fini fiscali.

Non dispongo della rendita catastale

La rendita catastale o il reddito dominicale, sono un dato presente nelle visure catastali dell’immobile. sarà perciò necessario procedere ad una visura catastale nel catasto Online. E’ possibile visurare l’immobile, ricercandolo con i dati del proprietario, con i riferimenti catastali o al limite con l’indirizzo.

Calcolo del valore catastale

Una volta che ha il valore della rendita dalla visura, i calcoli sono molto semplici, non serve affidarsi ad altri o chissà quali calcolatori (fanno una moltiplicazione nulla di più). Se vuole un valore preciso, conviene munirsi di una calcolatrice, perché i valori delle rendite quasi mai sono cifre tonde.

Allego alcuni esempi di calcolo. Io utilizzo dei valori di rendita con cifre tonde, giusto per far capire come funziona, lei poi applichi la stessa cosa con il suo valore specifico.

Esempio di calcolo del valore catastale per un appartamento

Immaginando un immobile fittizio, appartamento in categoria A2 (comunque gruppo A e non A10) con rendita di 500 €.
  • Si rivaluta la rendita del 5% | 525 € di rendita rivalutata
    • Conferma che è prima casa | Coefficiente 110 punto 1 | 110 x 525 € = 52.500 €
    • Non è prima casa | Coefficiente 120 punto 2 | 120 x 525 € = 63.000 €

Esempio di calcolo del valore catastale per un negozio

Immaginando un immobile fittizio, negozio in categoria C1 con rendita di 1.000 €.
  • Si rivaluta la rendita del 5% | 1.050 € di rendita rivalutata
    • Conferma coefficiente 40.8 punto 5 | 40.8 x 1.050 € = 42.840 €
Non è complesso, basta avere i coefficienti e la rendita.

Il valore catastale corrisponde al valore dell’immobile?

Il valore catastale, non risulta essere il valore commerciale dell’unità immobiliare, è di fatto un valore utile ai soli fini fiscali. Per ottenere il valore di mercato dell’immobile, è indispensabile effettuare una valutazione immobiliare.

A cosa serve il valore catastale nelle successioni?

Il valore catastale, viene utilizzato per quantificare le tasse, specie nelle eredità e nelle compravendite immobiliari. Un erede, dovrà fare un calcolo simile per tutti gli immobili del de cuius, per poter poi stimare le tasse di successione ed i pesi degli averi in gioco.

2020-10-21