Comprare immobili con il Superbonus

Quanto vale la possibilità del Superbonus 110 % ?

Annunci immobiliari con il Superbonus 110 %

Comprare immobili con il Superbonus non si riferisce alla possibilità, di pagare l’immobile con i fondi statali, ma ad una casistica di situazioni ricorrenti nella compravendita di immobili con accesso autonomo o funzionalmente indipendenti

Risulta molto comune negli annunci immobiliari, di ville, villette o immobili indipendenti, note in merito alla possibilità di usufruire del superbonus 110 %, oppure in merito all’approvazione di un progetto o un responso di fattibilità da parte di uno studio tecnico.

Esattamente quanto vale nella trattiva il Superbonus ? E’ un valore aggiunto? E’ giusto pagare di più un immobile, in virtù della possibilità di usufruire in futuro del Superbonus?

Cosa comporta per la compravendita

Nelle compravendite, queste note sul Superbonus, non comportano nulla, a meno non ci siano lavori in corso per il Superbonus, ancora da completare, (situazione rara e da evitare), oppure lavori già compiuti ed asseverati.

Nella stragrande maggioranza, la possibilità di usufruire di Bonus ed incentivi fiscali, tipo il Superbonus 110% o l’Ecobonus al 65%, non aggiunge alcun valore all’immobile e non può pesare sulla trattativa, poiché è una possibilità futura, ha margini di incertezza e non dipende da una peculiare caratteristica dell’immobile., non riscontrabile magari in altri immobili simili nella zona.

Non si vende, la possibilità di una detrazione fiscale statale, per giunta comunque concessa a quello che sarà il futuro proprietario, quando si provvederà a mettere in opera, applicare ed asseverare il bonus.

Progetto superbonus approvato

Nella stragrande maggioranza dei casi, questa dicitura non ha molto significato, se i lavori non sono iniziati o non sono terminati. Usufruire del Superbonus si basa sull’asseverazione al 30% 60% dei lavori compiuti, e non sulla pratica edilizia consegnata per usufruire in previsione futura del Bonus o tanto meno su un progetto di prefattibilità.

Possono capitare casistiche, che con “progetto Superbonus approvato”, non si fa nemmeno riferimento ad una pratica comunale trasmessa o ad una asseverazione ENEA (di cui usufruirebbe comunque il venditore e non il compratore), ma ad uno studio di perfettibilità abbozzato da uno studio tecnico.

Progetto di perfettibilità Superbonus 110

Questi studi possono avere un valore intrinseco relativamente basso, poiché possono essere smentiti oppure oggetto di varianti sostanziali dal tecnico, che poi finirà per asseverare e seguire effettivamente questi lavori.

Immobile già oggetto di superbonus

Qualora l’immobile abbia già usufruito del superbonus ed abbia compiuto lavori di miglioramento energetico e/o sisma bonus, il valore di mercato può salire, al pari di un immobile riqualificato nella stessa zona. Si considera che l’aumento di valore non corrisponderà al costo dei lavori svolti in superbonus, potrebbe addirittura non essere proporzionale o anche irrisorio.

Un immobile in una zona con prezzi al mq da 1500 € a 1800 €, non potrebbe mai reggere il mercato a 2500 € /mq, per quanto riqualificato in superbonus. Il valore del superbonus quindi è principalmente legato al risparmio energetico, che ne consegue, al benessere termoigrometrico raggiunto, il tutto relazionato allo specifico mercato della zona.

Qualora si rientri nella casistica di compare immobili con il Superbonus apllicato e concluso, da compratori si deve tenere conto dell’impiantistica messa in opera; infatti pompe di calore aria/acqua, pannelli solari e collettori solari, data la maggior complessità impiantistica, negli anni necessitano di una manutenzione più accurata rispetto ad un semplice impianto di riscaldamento a caldaia e radiatori.

E’ possibile passare quote del Superbonus da un proprietario all’altro

In caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente, spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

In conclusione

Nelle compravendite immobiliari, si paga quello che si compra nello stato di fatto. Eventuali valori futuri, deriverebbero da un rischio, con possibili vantaggi o svantaggi a carico di quello che sarà il futuro proprietario, che applicherà effettivamente il bonus, se possibile, nella misura in cui possibile. Quindi chi vende, con queste diciture, nulla aggiunge e nulla rischia, pur pretendendo un valore superiore in virtù di queste detrazioni, che ci sarebbero comunque.

Comprare un immobile in stato pessimo a prezzo maggiorato, con l’intenzione di applicarci necessariamente il Superbonus, è un bel rischio per il compratore. 

Il vero rischio, per il venditore, sarebbe compiere effettivamente i lavori per usufruire del superbonus e poi rimettere sul mercato l’immobile; con margini relativamente migliori, ma non proporzionali allo sforzo, in relazione ai valori di mercato della specifica zona.

2021-09-11