Comprare immobili in condominio

Cosa verificare e a cosa fare attenzione

Comprare immobili in condominio per chi non ha mai vissuto in condominio o non ha mai gestito personalmente un immobile in condominio, può riservare diverse soprese e insidie. Non tutti i condomini sono uguali e le spese accessorie, la loro contabilizzazione o le dinamiche, possono essere molto differenti.

Comprare immobili in condominio

Comprare un immobile indipendente o comprare un immobile in condominio, presenta delle problematiche differenti, che vanno valutate in virtù della convenienza. In un condominio non sono solo le qualità intrinseche dell’immobile e la sua posizione a determinarne il valore, ma anche il vincolo condominiale stesso; sono infatti molti gli aspetti da valutare quando si acquista in un condominio, e molti di questi non vengono dichiarati quante fate la visita con l’agente immobiliare.

Verificare il condominio

Può sembrare una banalità. ma costituire un condominio è obbligatorio solamente per i fabbricati che hanno più di 8 unità immobiliari. E’ però possibile costituire un condominio in qualsiasi fabbricato che abbia più di due unità immobiliari e che appartengono a due soggetti differenti. Generalmente in questa situazione si tende a non creare il condominio, poiché sconveniente in termini di spese fisse.

poiché la creare un condominio e comporta innanzitutto la spesa per l’amministratore di condominio che dovrà avere un compenso annuale e che rappresenta una spesa fissa in quanto ha degli obblighi fissi indipendentemente se il fabbricato ha due immobili oppure ne ha 8.

Regolamento di condominio

Prima di comprare immobili in condominio è opportuno richiedere il regolamento del condomino, per controllare le specifiche del contratto tra privati che regola le proprietà del condominio. Generalmente il regolamento viene consegnato alla fine della compravendita, ma conviene richiederlo già dal principio.

I regolamenti di condomino, se se ne leggono molti della medesima città, tendono ad avere forme e contenuti analoghi, ma spesso possono contenere delle clausole particolari, specie in condomini centrali o di pregio.

Meglio condomini con più unità immobiliari o meno ?

Chi non ha mai vissuto in un condominio, vive con un certo timore il pensiero di dover affrontare assemblee condominiali, fonti di litigi e dispute continue tra condomini con interessi eterogenei. In fase di acquisto i immobili in condominio, si tende a distinguere tra grandi condomini e condomini più piccoli, ma quali sono generalmente più vantaggiosi?

Condomini con poche unità immobiliari

Un condominio con con meno unità immobiliari tenderà, molto probabilmente, ad avere delle spese fisse pro-capite maggiori, poiché oltre alle spese di manutenzione generale, vanno pagate le competenze dell’amministratore condominiale. Quindi un condominio da 8 unità immobiliari, molto probabilmente avrà delle spese condominiali maggiori a un condominio analogo, ma costituito da 30 unità immobiliari.

A livello di accordi condominiali, meno soggetti con cui avere a che fare può sembrare, meno laborioso e più semplice a livello decisionale, ma non necessariamente è cosi; dipende dai casi specifici.

Condomini con molte unità immobiliari

Il peso decisionale del singolo ha meno valore, ci si deve adeguare alla tendenza generale. Spesso in grandi condomini prevedono una ripartizione delle spese pro-capite più conveniente, a meno non abbiano molte pertinenze.

Il problemi nei grandi condomini si presentano qualora il tasso di morosità fosse molto alto e si accumulassero ritardi di manutenzione ordinari e straordinaria che diventano sempre più onerosi da risolvere.

Utenze condominiali 

Le utenze rappresentano le spese basilari, e prima di acquistare un immobile in condominio, è opportuno comprendere quali utenze sono condominiali e quali autonome.

Riscaldamento

Se il riscaldamento è autonomo, si ha il vantaggio di una gestione indipendente. Soluzione preferibile, a meno di condomini di nuova concezione e progettazione, che consentono spesso risparmio energetico ed economico non indifferente, nel riscaldamento comune.

Se il riscaldamento è condominiale, occorre farsi consegnare le tabelle delle spese dell’anno precedente, con i rispettivi millesimi di riscaldamento dell’immobile, eventualmente suddivisi per consumi volontari ed involontari.

E’ possibile distaccarsi dal riscaldamento condominiale?

In liane di massima è possibile distaccarsi dal riscaldamento condominiale, ma non non senza costi. E’ infatti necessaria una apposita perizia per il distacco dal riscaldamento condominiale, e successivamente l’immobile deve essere dotato di un nuovo generatore a norma di legge. Si nota come il nuovo generatore non rientrerebbe negli sconti fiscali dell’Ecobonus 65%, trattandosi di distacco.

Acqua potabile

Alcuni condomini includono l’acqua nelle spese condominiali e spesso può risultare vantaggioso. Occorre sempre verificare se la zona non ha problemi di approvvigionamento dell’acqua, nel caso se il condominio è dotato di vasche di raccolta e/o di autoclave.

Acqua calda sanitaria

A meno di condomini recenti, generalmente l’acqua calda sanitaria è autonoma. Spesso anche condomini con riscaldamento centralizzato, non approvvigionano di acqua calda sanitaria, che è quindi autonoma. 

E’ necessario fare attenzione negli immobili, nei quali si provvede all’acqua calda sanitaria con i boiler elettrici; ciò potrebbe risultare uno svantaggio sul lungo periodo, specie se l’immobile ha bagni con vasca.

Corrente elettrica

A meno di situazioni particolari, anche nei condomini, ogni immobile è dotato di proprio contatore, quindi si è autonomi nella gestione e nei consumi, secondo l’offerta del fornitore che si sceglie. E’ necessario fare attenzione al posizionamento del contatore, se interno all’immobile o in armadietto esterno.

Gas

Ebbene, esistono condomini nei quali anche il gas è condominiale, vantaggio nei condomini di nuova concezione, possibile svantaggio nei vecchi condomini. Preferibile l’allaccio autonomo.

Specie nelle zone montane o fronte mare, spesso il gas non arriva proprio, quindi è una fattispecie che va verificata se non si vedono generatori a gas o bombole in giro per l’immobile.

Spese di manutenzione

Le spese di manutenzione per chi vive in un condominio, sono una spesa fissa e difficilmente prorogabile. In una situazione indipendente è possibile gestire la manutenzione secondo le possibilità del momento.

E’ necessario perciò verificare le tabelle millesimali con la ripartizione delle spese annuali per gli spazi comuni, il vano scala ed eventuali altre pertinenze e servizi.

Facciate esterne e lavori deliberati

Verificare a vista la manutenzione delle facciate, dei frontalini dei balconi e delle parti comuni, interne ed esterne. Un condominio in cattivo stato, sul breve/medio periodo costringerà a dei lavori, che verranno suddivisi per millesimi.

In una situazione simile è indispensabile informarsi se eventuali lavori sono già stati deliberati dall’assemblea e se gli stessi sono già stati pagati dalla proprietà che vende. Qualora siano stati deliberati, ma ancora non pagati, è da considerare una spesa diretta, che incide sul costo di acquisto.

Qualora non si stato deliberato nulla, la situazione potrebbe rivelarsi peggiore, poiché non si saprà nemmeno l’entità effettiva dei lavori.

Centrale termica

Qualora il riscaldamento sia condominiale, la manutenzione della centrale termica costituisce un costo fisso per tutti i condomini. Anche distaccandosi dal riscaldamento centralizzato, si deve contribuire con le spese di manutenzione straordinaria.

Servizi del condominio

Seppur si tenda a preferire soluzioni autonome, seppur non manchino condomini gestiti male ed alla deriva, il condominio non necessariamente è una soluzione da evitare o da sottovalutare. Alcuni condomini consentono di usufruire di molti servizi, alcuni basilari, come le utenze, altri di lusso, come piscine, campi da tennis, vigilanza 24 h, ecc. Un condominio gestito bene, con impianti aggiornati, consente spesso di risparmiare sulle utenze e sui costi fissi.

2021-09-05