Definizione di unità immobiliare

Decreto del 2 gennaio 1998 n. 28 – Min. Finanze

La definizione di unità immobiliare, fa riferimento alla definizione catastale attuale introdotta dal Ministero delle Finanze con il Decreto 28 del 2 gennaio 1998.

La definizione di unità immobiliare è indispensabile per il calcolo del massimale ammissibile per il Superbonus, che conteggia appunto le unità immobiliari, qualora non si tratti di singola unità immobiliare autonoma.

Articolo 2 – Unità immobiliare

  1. L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.
  2. L’abitazione e gli altri immobili strumentali all’esercizio dell’attività agricola costituiscono unità immobiliari da denunciare in catasto autonomamente.
  3. Sono considerate unità immobiliari, anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1.
Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.

Manufatti prefabbricati o unità immobiliari?

I manufatti prefabbricati rientrano nella definizione di unità immobiliare purché soddisfino determinati criteri. Al fine di poter annoverare tra le unità immobiliari un manufatto prefabbricato, anche solo semplicemente appoggiato al suolo (e quindi non solo su piattaforma in cemento armato incernierato o affogato con calcestruzzo al basamento

Fattispecie ricorrente ad esempio di alcuni manufatti presenti negli stabilimenti balneari), occorre che siano soddisfatti contemporaneamente, oltre ai requisiti di autonomia funzionale e reddituale del bene, anche quello della stabilità nel tempo. Quindi, laddove i menzionati manufatti prefabbricati siano posizionati in loco per un arco temporale limitato, per poi essere completamente smontati o rimossi, viene meno quel requisito essenziale di stabilità nel tempo, che caratterizza, invece le unità immobiliari.

Le tipologie di opere, che quindi hanno carattere di stagionalità, non costituiscono, pertanto, unità immobiliari (o porzioni delle stesse) ai sensi dell’art. 2 del D.M. n. 28 del 1998 e non sono, quindi, soggette all’obbligo di dichiarazione in catasto.

Obbligo di denuncia e accatastamento delle unità immobiliari

La definizione di unità immobiliare incide sull’obbligo o meno di accatastare un manufatto. Infatti tutti i beni riconducibili alla nozione di “unità immobiliare”, così come definita nell’art. 2 del Decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 2 gennaio 1998, costituiscono oggetto di inventario nel Catasto Fabbricati.

Le unità immobiliari sono catastalmente definite e identificate in visura catastale con l’indicazione:
  • del Comune di appartenenza
  • l’eventuale zona censuaria e sezione urbana
  • l foglio di mappa
  • la particella e, qualora presente
  • il subalterno, qualora presente

nel caso di unità graffata, l’unità è composta da più particelle e/o subalterni

 

Valutazioni immobiliari a Roma

2021-05-18