Diritto di Enfiteusi

Livellario e concedente

L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su cosa altrui, che si concretizza nell’utilizzo del fondo altrui con la percezione dei frutti e si ha l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico in denaro o in natura. Di fatto una forma di usufrutto concordato, una sfumatura del comodato d’uso.

L’enfiteusi si ha quando il proprietario concedente, che non si vuole interessare in modo diretto di un bene immobile, cede agli altri il godimento, obbligandosi a pagare un canone e migliorando il fondo.

Il livellario o enfiteuta è colui al quale spetta il godimento di un bene che però non gli appartiene, infatti la concessione di un qualunque bene non scaturisce in un’acquisizione automatica della proprietà.

La proprietà resta sempre in capo al concedente, detto anche direttario fino a quando il livellario non chiede l’affrancazione del canone e diventa in questo caso, proprietario del bene.

La costituzione di una enfiteusi, per sempre o per tempi lunghi, è quasi una vendita virtuale.

Il diritto dell’enfiteuta

L’enfiteusi è, fra i diritti reali su cosa altrui, quello di più esteso contenuto, al punto di essere stato considerato nei secoli precedenti come una forma di “piccola proprietà” e secondo la dottrina dominante è il proprietario ad avere un diritto subordinato a quello dell’enfiteuta.

Tuttora si ritiene che il cosiddetto “dominio utile” spetti all’enfiteuta, a differenza del caso di usufrutto, in cui il dominio utile spetta al nudo proprietario).

Una conferma normativa si ha nella disciplina del rinvenimento del tesoro, che spetta al nudo proprietario in caso di usufrutto, mentre spetta all’enfiteuta nel caso di enfiteusi.

L’enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un termine, ha durata non inferiore a venti anni. Non è però suscettibile di subenfiteusi. Ha per oggetto tradizionalmente fondi rustici, ma dalla legislazione speciale è stata estesa anche ai fondi urbani.

L’enfiteusi si estende anche ai fabbricati edificati su terreni gravati da canone enfiteutico, ossia tutto ciò che è costruito su terreno gravato da canone enfiteutico diviene gravato dal canone anch’esso per accessione.

Tale diritto, inoltre, è suscettibile di comunione (“coenfiteusi”), ma non può costituirsi su una quota del fondo indiviso, giacché l’obbligo di migliorare il fondo presuppone la piena materiale disponibilità di questo da parte dell’enfiteuta.

L’affrancazione dall’enfiteusi

L’affrancazione è l’acquisto della proprietà da parte dell’enfiteuta mediante il pagamento di una somma pari a quindici volte il canone annuo (art. 971 C.C.). Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell’enfiteuta: il concedente non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso.

È infatti vero anche l’inverso, ossia che il concedente non può obbligare il livellario ad affrancare se quest’ultimo intende pagare il canone annuo.

Chi paga l’IMU nel caso di diritto di enfiteusi?

L’art. 1 c. 743 L. 27 dicembre 2019 n. 160 individua anche l’enfiteuta come soggetto passivo dell’imposta IMU. Pertanto, obbligato al pagamento dell’imposta relativa al suolo su cui è costituito il diritto di enfiteusi, non è il proprietario dell’immobile ma, rispettivamente, il titolare del diritto di enfiteusi.

2021-12-05