Diritto di Usufrutto e Nuda proprietà

Calcolo del valore e differenze

Il Diritto di Usufrutto e Nuda proprietà, sono due titoli sugli immobili, differenti, ma complementari poiché insieme costituiscono l’intera proprietà. 

Cosa è il diritto di nuda proprietà ?

Corrisponde alla proprietà di un bene di cui non si può disporre e godere, qualora non ai abbia una quota di usufrutto.

Cosa è il diritto di usufrutto?

L’usufrutto è il diritto reale di godere della cosa (bene mobile o immobile) e la sua durata può essere stabilita in un numero di anni predeterminato oppure nei casi più frequenti, in relazione all’età del beneficiario.

La tabella qui di seguito riportata ha la funzione di facilitare, ai fini del pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, la determinazione dei valori dell’usufrutto stabilito per tutta la vita del beneficiario e della relativa nuda proprietà nei casi di separazione dei due diritti e precisamente:

  • vendita/donazione con riserva di usufrutto 
  • costituzione di usufrutto a titolo oneroso o gratuito
  • rinuncia al diritto di usufrutto.
Età UsufruttuarioCoefficienteCoefficiente% Nuda Proprietà
da 0 a 209500955
da 21 a 3090009010
da 31 a 4085008515
da 41 a 4580008020
da 46 a 5075007525
da 51 a 5370007030
da 54 a 5665006535
da 57 a 6060006040
da 61 a 6355005545
da 64 a 6650005050
da 67 a 6945004555
da 70 a 7240004060
da 73 a 7535003565
da 76 a 7830003070
da 79 a 8225002575
da 83 a 8620002080
da 87 a 9215001585
da 93 a 9910001090

Quando si acquista l’intera proprietà?

Si acquista la proprietà per intero, quando il Diritto di Usufrutto e Nuda proprietà si fondono. Può avvenire a seguito:

  • del decesso degli usufruttuari
  • della rinuncia al diritto di usufrutto
  • della cessione/donazione/vendita del diritto di usufrutto al nudo proprietario

In tutti i casi il nudo proprietario o suoi discendenti sono destinati ad acquisire la piena proprietà.

Conviene acquistare una nuda proprietà?

Generalmente gli immobili con la nuda proprietà in vendita, presentano prezzi piuttosto vantaggiosi, con lo svantaggio che non si potrà usufruire dell’immobile. Acquistare una nuda proprietà è una scommessa sulle aspettative di vita dell’usufruttuario o degli usufruttuari. Nel caso di più usufruttuari la scommessa diventa più ardua. 

Calcolo del valore dell’usufrutto

Il valore dell’usufrutto concesso per la vita intera di una persona, infatti, varia a seconda dell’età del beneficiario o, nel caso di più usufruttuari, di quella del più giovane di essi. Il valore dell’usufrutto viene calcolato moltiplicando la rendita annua per il coefficiente stabilito in relazione all’età dell’usufruttuario.

Si precisa che:
  • la presente tabella può essere utilizzata anche in ordine al diritto di abitazione, che ha le stesse caratteristiche, sotto questo profilo, del diritto di usufrutto;
  • quanto esposto non sostituisce in alcun caso un’assistenza e consulenza professionale, ma è puramente indicativo

Criteri di calcolo dell’usufrutto

I criteri per il calcolo dell’usufrutto sono dettati dagli artt. 14 e 17 del D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni), con applicazione dei coefficienti indicati in tabella allegata al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).

Art. 14 D.Lgs. 346/1990

La base imponibile, relativamente ai beni immobili compresi nell’attivo ereditario, è determinata assumendo per i diritti di usufrutto, uso e abitazione, il valore determinato – norma dell’art. 17 sulla base di annualità pari all’importo ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale d’interesse

Art. 17 D.Lgs. 346/1990

La base imponibile, relativamente alle rendite e pensioni comprese nell’attivo ereditario, è determinata assumendo il valore che si ottiene moltiplicando l’annualità per il coefficiente applicabile, secondo il prospetto allegato al testo unico sull’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, in relazione all’età della persona alla cui morte essa deve cessare, se si tratta di rendita o pensione vitalizia.

In sintesi il valore dell’usufrutto vitalizio è così determinato:

  • moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso legale d’interesse (determinando un valore assimilare ad una rendita annuale);
  • moltiplicando il suddetto valore per il coefficiente di cui alla tabella allegata al DPR 131/1986 in modo ragguagliarlo all’aspettativa di vita del titolare del diritto.

Con Decreto del 23 dicembre 2010 il ministero dell’Economia e delle Finanze ha adeguato i coefficienti per il calcolo dei diritti di usufrutto, vita e delle rendite o pensioni in materia di registro, seguito della modifica del tasso d’interesse legale dal 1% al 1,5% stabilita per decreto ministeriale 7 dicembre 2010, a decorrere dal 1° gennaio 2011.

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