Guida al mutuo

per la compravendita immobiliare

Iter e accortezze

Chiedere un mutuo

Chiedere e ottenere un mutuo per l’acquisto della casa, è un’operazione molto frequente ma richiede attenzione. Per ottenere un mutuo è normalmente sufficiente rivolgersi a una banca e fornire i documenti che questa chiede. Nella normalità dei casi non è necessario avvalersi di un mediatore finanziario; nel caso ciò avvenga, i costi dell’operazione sono destinati a incrementarsi in relazione al compenso da riconoscere all’intermediario, fissato talvolta in significative percentuali della somma mutuata.

La garanzia ipotecaria impone per legge la prestazione notarile, in quanto si va a toccare il registro pubblico delle proprietà immobiliari, e ciò può essere fatto esclusivamente da un soggetto qualificato, pubblico ufficiale, che impedisca frodi a danno della banca e dei clienti e che se ne assuma la responsabilità a garanzia delle parti.

La prassi di rivolgersi per tempo al notaio è veramente determinante e da incentivare, in quanto il notaio ha minore possibilità di azione se i problemi vengono posti nell’imminenza di scadenze contrattuali quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo e senza ritardi all’erogazione del finanziamento.

Evitare l’indebitamento eccessivo

Ormai da più parti viene segnalata la forte espansione del credito, non solo rivolto all’acquisto di immobili, ma anche di autoveicoli o di beni non durevoli, anche voluttuari. Inoltre il ricorso a strumenti di pagamento elettronici spesso non consente di valutare pienamente la pericolosa diminuzione dei propri risparmi.

È necessario quindi essere pienamente consapevoli che l’accumularsi di rateazioni non adeguatamente ponderate al momento in cui si assumono gli impegni, potrebbe rendere insostenibili gli esborsi periodici rispetto alle effettive entrate familiari, finendo per causare difficoltà tali da determinare, in alcuni casi, veri e propri dissesti finanziari con conseguenze imprevedibili.

Chiarezza del contratto di mutuo

A volte i contratti di mutuo sono di difficile comprensione e le banche non sempre mettono a disposizione una guida al mutuo completa. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; certamente uno sforzo di semplificazione garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e clienti.

I consumatori, ai sensi del Codice del consumo (Decreto Legislativo 206/2005), hanno un vero e proprio diritto ad una informazione esauriente. Le banche sono anzitutto tenute a mettere a disposizione della clientela nei locali aperti al pubblico un foglio informativo il quale deve contenere, tra l’altro, le condizioni economiche dell’operazione e le principali clausole contrattuali che la regolano.

Prospetto ESIS

Tale informativa può essere attuata anche mediante l’utilizzo di un prospetto chiamato E.S.I.S;  Caratteristica dell’E.S.I.S. è quella di fornire un’informativa personalizzata relativa al prodotto individuato come preferibile, contenente, tra l’altro, l’indicazione del tasso nominale e di quello effettivo, la durata, le rate e i relativi importi, le spese accessorie e altro. Il cliente è così in grado di valutare più agevolmente e soprattutto di confrontare le condizioni di mutuo proposte dalle diverse banche e di scegliere l’offerta più conveniente.

Al contratto deve altresì essere unito un documento di sintesi volto a fornire al cliente con chiara evidenza un riassunto delle più significative condizioni contrattuali ed economiche.

Il tasso di interesse fisso o variabile

Nella guida al mutuo non può mancare una guida generale alla scelta del tasso di interesse. Il tasso e la durata del mutuo, sono gli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo. Si possono distinguere in mutui in relazione al tasso:
  • fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo,
  • oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà.
La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità:
  • Preferisce il mutuo a tasso fisso, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo.
  • Preferisce il mutuo a tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l’importo della rata.
Il tasso di un mutuo variabile è normalmente più basso di quello di un mutuo a tasso fisso.

Mutui a tasso misto o tasso varabile e rata fissa

Ferma restando la suddivisione principale tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, esistono diverse tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi:
  • ad esempio, con il termine di mutuo a tasso misto si indica l’ipotesi in cui, a scelta del mutuatario, e secondo le modalità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa; si chiama mutuo con cap quello a tasso variabile ma che non può mai superare un certo tetto massimo predefinito;
  • esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola; ed altri casi ancora.

È anche necessario informarsi se il mutuo proposto dalla banca abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è, ovviamente, quello più importante).

Piano di ammortamento del mutuo

Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento. Questo documento consiste in una tabella contenente l’indicazione di tutte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza: ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio familiare. I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda dei casi, più o meno indicativi

Nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento della stipula, e non possono tener conto anche delle eventuali future variazioni dei tassi di mercato.
Si chiama preammortamento il periodo di tempo durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale.

Spese accessorie all’erogazione del mutuo

Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo. Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare banca per banca le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce di costo.

Assicurazioni sul mutuo

Tra queste vi sono anche le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione, tra l’altro, la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro.

Indice ISC e TAEG

Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente l’I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Si tratta di un indice calcolato in conformità al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioè da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito.

Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.

Controlli documentali sull’immobile

Per l’erogazione del mutuo, la banca deve verificare l’effettivo valore dell’immobile ed a tal fine invia un perito per una valutazione immobiliare. Il perito inoltre verifica la conformità dello stato di fatto dell’immobile ad eventuale documentazione fornitagli (licenza, agibilità, progetto, pratiche precedente, condoni, ecc).

Nel caso di difformità il perito può disporre la regolarizzazione edilizia e catastale delle stesse difformità, come condizione per poter ottenere il mutuo.

Tempi di istruttoria ed erogazione del mutuo

Quando ci si è impegnati a comprare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni possono essere più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, ma è necessario muoversi con prudente anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità, esigendo che vengano rispettati i tempi previsti.

Inoltre, poiché l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell’apposito ufficio (Agenzia del Territorio), e ciò può essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino a quando sia certa dell’avvenuta iscrizione (e consolidamento) dell’ipoteca. Ciò significa dover aspettare, a seconda dei casi, anche due o tre settimane dopo la stipulazione prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito.

Prefinanziamento

Nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di conseguenza attendere diversi giorni per essere pagato. Bisogna, dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro.

Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di un contratto diverso dal mutuo, chiamato prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri che la banca richiede.
In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. 

L’importo dell’ipoteca a seguito del mutuo

L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga.

Essa si dice di primo grado quando non è preceduta da altre ipoteche.

Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le pure eventuali spese giudiziali, ecc. Per questa ragione, come sopra già detto, l’ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo.

Garanzie supplementari per il mutuo

Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitore di pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è costituito dalla dichiarazione dei redditi). Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio), che si assume così l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di suo inadempimento.

Della fideiussione devono essere determinati i limiti di importo e di durata.
È invece da respingere l’eventuale richiesta di una procura a vendere la casa concessa in ipoteca nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.

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Il mutuo ipotecario

2020-09-21