Il mutuo ipotecario

per la compravendita immobiliare

Iter e accortezze

Il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Di solito il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile.

Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. Può essere concesso dalle banche e da altri operatori finanziari che chiamiamo tutti “intermediari”.

È chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.

Ristrutturazione

Nel caso di ristrutturazione, dal 2020 è disponibile lo sconto in fattura o la cessione del credito, anche per il bonus ristrutturazione, senza dover richiede un mutuo.

Come scegliere il mutuo

Posso ottenere un mutuo?

Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito.

Quanto posso chiedere?

In generale, l’intermediario concede un importo che non supera l’80 % del valore dell’immobile da acquistare, valore stabilito in base alla perizia estimativa effettuata da un esperto. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

Quale rata mi posso permettere?

Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito soprattutto in prospettiva e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie.

È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

Quanto mi costa il mutuo?

La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo. Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio Informativo disponibile presso l’intermediario e sul suo sito internet.

Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa.

Quale durata mi conviene?

La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse:

  • quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi;
  • quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.

Tipologie di mutuo

Mutuo a tasso fisso

Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato, che dovessero verificarsi nel tempo.

Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire.

A fronte di questo vantaggio, l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite, rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.

Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente.

Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, o comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Mutuo a tasso misto

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.

Mutuo a tasso doppio

Il mutuo a tasso doppio è suddiviso in due componenti:

  • una con il tasso fisso,
  • una con il tasso variabile.
Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Mutuo a tasso agevolato

In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo.

PARAMETRO DI RIFERIMENTO E SPREAD

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.

Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs; per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Quanto costa il mutuo

Per capire quanto costa il mutuo in totale, oltre al tasso di interesse vanno considerati anche altri elementi.

Imposte e agevolazioni fiscali

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.

L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso. Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio
una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli.

Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca (> Il mutuo dalla A alla Z) o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la
costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Per approfondimenti :
  • chiedere informazioni all’intermediario
  • consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it
  • contattare il call center dell’Agenzia delle Entrate

Altri costi

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

  • il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria, che può consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento
  • le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare
  • le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.
Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita, deve sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti società assicurative.

È importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato.

Se si decide per una polizza diversa da quelle offerte dall’intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo.
  • gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere prevedono una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata.
  • la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso rata, le spese per l’invio di comunicazioni (l’elenco completo delle spese è nel Foglio Informativo).

Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.

PIANO DI AMMORTAMENTO

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito. È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, esaminare il relativo piano di ammortamento.

Il piano stabilisce l’importo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo. La rata è composta da due elementi:

  • quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito
  • quota interessi, cioè l’interesse maturato.
Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”:
  • la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.
All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno. In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.

Bonus prima casa Under 36

 

Ispezione ipotecaria

2020-11-27