Ipoteca sulla casa

diritto reale di garanzia

Pagina informativa | lo Studio non tratta mutui, ma valutazioni immobiliari

Cosa è l’ipoteca

In diritto l’ipoteca sulla casa, è un diritto reale di garanzia che riguarda, principalmente beni immobili. L’ipoteca attribuisce al creditore (la banca o la finanziaria) il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia, siano essi del debitore o di un terzo, e di avere diritto di prelazione sui beni e sulla somma ricavata dall’espropriazione. Il bene ipotecato, resta di fatto in godimento del proprietario, che può continuare liberamente a fruirne. 

L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e una volta estinto il debito, anch’essa si estingue. Tuttavia, l’ipoteca è caratterizzata anche dal diritto di sequela, cioè se non viene estinto il debito, essa segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario. Per questo motivo è molto importante, prima di acquistare casa, verificare tramite apposita perizia se l’immobile è gravato da un’ipoteca ricercando una ispezione ipotecaria sul proprietario o sull’immobile.

Ipoteca sulla casa per mutuo

La maggior parte delle ipoteche, riguarda i beni immobili posti a garanzia del cosiddetto mutuo ipotecario. La casa stessa ad essere posta a garanzia per coprire il debito. In caso di mancato pagamento di almeno 18 rate, la banca non entra legalmente in possesso dell’immobile, ma può attivare una procedura giudiziale per riavere quanto dovuto, una volta che un giudice abbia disposto la liquidazione del bene oggetto della garanzia tramite vendita forzata.

Se previsto dal contratto di mutuo, può anche provvedere autonomamente alla liquidazione del bene, purché lo faccia nelle modalità previste dalla normativa. Se dalla vendita all’asta del bene si dovesse ricavare una quantità maggiore di denaro, rispetto al debito, essa verrebbe restituita al legittimo proprietario.

Perizia sull’immobile

Per costituire un’ipoteca sull’immobile, occorre innanzitutto effettuare una perizia per valutare l’ammontare del credito che può essere coperto dal bene. Un’altra caratteristica dell’ipoteca è infatti la determinatezza, cioè il valore del credito garantito deve essere determinato.

Per tutelarsi da eventuali svalutazioni dell’immobile, le banche richiedono l’iscrizione di un’ipoteca di valore pari, a seconda della durata, al 150-300% del valore erogato con il mutuo.

In seguito, si inscrive l’immobile tramite un notaio nei Pubblici registri. Dopo 10 giorni dall’iscrizione, si ha il consolidamento dell’ipoteca, ossia questa diventa valida a tutti gli effetti. Di norma la banca concede il finanziamento prima che l’ipoteca sia consolidata erogando il finanziamento contestualmente alla stipula del contratto di mutuo. In questo caso il mutuatario deve verificare se l’erogazione avviene con la messa in ammortamento immediata del mutuo o tramite un prefinanziamento, che corrisponderebbe ad un maggior versamento di interessi da parte del mutuatario.

L’ipoteca rimane in essere per 20 anni, dopo di che deve essere rinnovata. Una volta estinto il mutuo, la banca rilascia una certificazione in cui esprime il consenso alla cancellazione dell’ipoteca dai pubblici registri immobiliari, da inoltrare agli uffici competenti tramite Pec (posta elettronica certificata).

Nomina di un fiduciario

Qual è lo scopo della disposizione avente ad oggetto la nomina di un fiduciario?

La disposizione prevede che i diritti sui titoli ipotecari, che hanno lo scopo di garanzia nell’ambito di un contratto di credito stipulato con la banca, possano essere acquistati o esercitati da un fiduciario anziché dalla banca.

Che scopo ha la nomina di un fiduciario?

La nomina di un fiduciario consente in particolare:

  • una maggiore efficienza delle procedure organizzative, tramite la centralizzazione di diverse attività amministrative in relazione ai titoli ipotecari e la possibilità di un loro trasferimento, per es. a una società del gruppo SIX o a un altro fornitore di servizi specializzato in tale ambito;
  • il riscatto semplificato dei crediti ipotecari, per es. viene meno la necessità di spedire i titoli ipotecari documentali. Analogamente, nel caso delle cartelle ipotecarie registrali non è necessario alcun cambiamento di registrazione del creditore dei titoli nel registro fondiario, se la banca che opera il riscatto collabora con il medesimo fiduciario;
  • la semplificazione delle procedure di trasferimento, cessione o costituzione in pegno delle ipoteche o dei crediti ipotecari, descritte nella Parte 2 del presente opuscolo informativo.

Che cosa significa la disposizione per il cliente e la banca?

Nel caso della nomina di un fiduciario, i diritti della banca sui titoli ipotecari possono essere trasferiti a un fiduciario. Ne consegue che il fiduciario diventa il creditore ipotecario in luogo della banca e pertanto, il titolare dei titoli ipotecari. In particolare, nel caso di cartelle ipotecarie registrali esistenti, il fiduciario viene registrato come creditore ipotecario in luogo della banca. Le nuove cartelle ipotecarie registrali vengono allestite a nome del fiduciario anziché a nome della banca.

Esercizio dei diritti derivanti dai titoli ipotecari da parte del fiduciario

Il fiduciario può esercitare i diritti in qualità di creditore ipotecario al posto della banca, tuttavia per conto e disposizione della banca. Ciò significa che, per es., il fiduciario può denunciare le relative cartelle ipotecarie e far valere indipendentemente il credito della cartella ipotecaria. In caso di trasferimento di crediti ipotecari a un terzo, il fiduciario farà valere i diritti del creditore ipotecario per conto e disposizione del terzo.

Rilascio dei titoli ipotecari al cliente o al garante

I titoli ipotecari devono essere rilasciati al cliente e/o al garante anche in caso di trasferimento a un fiduciario, laddove non sussistano più o non possano sussistere in futuro nei confronti del cliente crediti garantiti da questi titoli. 

Trasferibilità delle ipoteche

Che cosa prevede la disposizione avente ad oggetto la trasferibilità?

La disposizione avente ad oggetto la trasferibilità prevede che la banca possa trasferire o cedere l’ipoteca o il credito ipotecario con tutte le garanzie e i diritti accessori a un terzo in Svizzera o all’estero, ivi inclusa anche la possibilità di una costituzione in pegno verso un terzo. Tale terzo può a sua volta trasferire, cedere o costituire in pegno l’ipoteca o il credito ipotecario ad altri cessionari. Inoltre la disposizione prevede che le informazioni correlate all’ipoteca o al credito ipotecario possano essere rese accessibili al terzo o ad altre parti coinvolte.

A chi possono essere trasferite le ipoteche?

Come parti terze entrano in gioco per esempio altre banche, assicurazioni, investitori istituzionali, fondi o società di gestione di fondi, società fondate per tale scopo (entità a scopi speciali) o altri investitori.

Quale scopo ha la disposizione avente ad oggetto la trasferibilità?

Il trasferimento, la cessione o la costituzione in pegno delle ipoteche o dei crediti ipotecari consente alla banca in particolare:

  • il reperimento di mezzi finanziari o lo sfruttamento di fonti di rifinanziamento;
  • la riduzione dei suoi crediti e pertanto dei rischi del settore ipotecario;
  • la copertura del rischio di credito nel settore ipotecario e di conseguenza la protezione contro eventuali perdite risultanti dalle operazioni di credito;
  • l’esternalizzazione di determinati rami d’attività a un’altra società al fine di conseguire una maggiore efficienza delle procedure organizzative.
Il trasferimento può anche servire, in particolare nell’ambito del piano d’emergenza della banca, come uno strumento atto a favorire il reperimento di mezzi finanziari in caso di crisi.

Come avviene il reperimento dei mezzi finanziari?

Il reperimento dei mezzi finanziari può avvenire per esempio mediante:

  • raccolta di prestiti fondiari:
    • i prestiti fondiari sono prestiti concessi alle banche da istituti di emissione di obbligazioni fondiarie costituiti appositamente allo scopo. Tali prestiti vengono garantiti direttamente o indirettamente tramite le ipoteche o i crediti ipotecari.
  • l’emissione di covered bond o altri prodotti d’investimento comparabili:
    • nel caso dei covered bond e di prodotti d’investimento comparabili, gli investitori mettono a disposizione della banca, a titolo di prestito, mezzi finanziari mediante l’acquisto di titoli obbligazionari o altri prodotti d’investimento. Ai fini della copertura diretta o indiretta dei crediti degli investitori nei confronti della banca, le ipoteche o i crediti ipotecari vengono trasferiti a una società fondata per tale scopo (entità a scopi speciali) o costituiti in pegno a beneficio degli investitori.
  • cartolarizzazione: nelle cartolarizzazioni (securitisation) e in transazioni simili, una società fondata per tale scopo (entità a scopi speciali) o un altro terzo (per es. l’emittente di un fondo) raccoglie i mezzi finanziari degli investitori mediante l’emissione di obbligazioni o altri prodotti d’investimento e con essi finanzia l’acquisto diretto o indiretto di ipoteche o crediti ipotecari della banca. Le ipoteche o i crediti ipotecari trasferiti servono per la copertura diretta o indiretta dei crediti degli investitori.
  • alienazione di ipoteche o crediti ipotecari:
    • in caso di alienazione di ipoteche o crediti ipotecari a terzi, questi vengono solitamente trasferiti in via definitiva al rispettivo cessionario. 
2020-11-27