Perizia di valutazione immobiliare a Roma

MCA o sintetica | Asseverata

ROMA E PROVINCIA

Perizia immobiliare a Roma

La perizia per la valutazione immobiliare asseverata consiste in un elaborato di calcolo e valutazione, composto da un testo articolato, con parti numeriche, nonché grafici ed immagini. La Valutazione immobiliare asseverata viene redatta al fine di fornire una completa ed esaustiva descrizione del bene stimato e valutarne la natura economica.

A differenza della semplice stima del valore, che può essere fornita anche da una Agenzia immobiliare, la Perizia immobiliare asseverata, costituisce una valutazione immobiliare utilizzabile anche a fini formali.

Da cosa è costituita la perizia immobiliare

Nella perizia immobiliare a Roma sono riportate tutte o alcune delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile :

  • struttura portante
  • materiali
  • ubicazione, carico di resistenza, valori termici,
  • estremi della concessione edilizia
  • estremi di identificazione catastale
  • certificati di agibilità o di abitabilità
  • età dalla sua realizzazione
  • qualità delle rifiniture
  • servizi pubblici in zona
  • Classificazione Energetica
Nella perizia Immobiliare asseverata, per la valutazione dell’immobile, viene indicato la scelta delle caratteristiche più rilevanti e del metodo di stima utilizzato.

Il criterio di valutazione immobiliare

Scegliere il criterio di valutazione, equivale a fermarsi su una sola o su alcune di queste caratteristiche poiché difficilmente risulta possibile la valutazione generale del bene, considerando rigorosamente tutti gli aspetti di questo e all’interno di un unico quadro generale, spesso molto eterogeneo e complesso. 

Anche il metodo di stima è spesso identificato dai criteri di stima che sono tutti riconducibili, secondo la migliore dottrina, al criterio del valore di:
  • mercato
  • costo (di costruzione)
  • surrogazione (o di sostituzione)
  • trasformazione
  • complementare

In alcune pubblicazioni è citato, tra il criterio di stima, anche la capitalizzazione del reddito, tuttavia un’attenta riflessione porta a considerare che tale aspetto è semplicemente riconducibile a precise operazioni di matematica-finanziaria, basate su stime precedenti (come la valutazione del canone di locazione, la valutazione del reddito ecc.).

La perizia per la valutazione immobiliare, a meno di necessità o situazioni particolari, valuta il più probabile valore di mercato. Gli altri metodi presuppongono valori relativi ad eventuali trasformazioni e vantaggi funzionali legati ad attività o specifica redditività.

Il metodo di stima

Il metodo di stima non è altro che il modello pratico, utilizzato per redigere la perizia di stima e cambia a seconda del criterio di stima adottato. La perizia di stima, definita anche perizia stragiudiziale si conclude con l’espressione del Valore monetario di uno o più beni nonché con la firma ed il timbro professionale del perito (professionista iscritto al relativo albo).

Per strano che possa sembrare ogni singola stima è legata al soggetto estimatore, al tempo, allo scopo della stima, nonché al criterio di stima adottato. È molto più frequente di quanto si possa immaginare, trovare stime con valori sensibilmente diversi tra loro, riguardante lo stesso bene.

Per la ricerca del valore, quanto più vicino al reale e senza preferire l’una o l’altra parte (domanda, offerta, acquirente o venditore) risulta fondamentale la figura del perito che, in base alla sua specifica preparazione professionale, potrà trovare tutti gli elementi indispensabili per una coerente valutazione che, nel tempo, soddisfa le parti in causa.

Cosa succede con divario eccessivo tra valori asseverati

Quando il divario, tra due valori stimati, diventa tale da non permettere possibili intese in genere non si realizza lo scambio, ma quando il valore è richiesto dall’Autorità giudiziaria, si dovrà procedere ad un contenzioso. In tale caso interviene una figura peritale neutra, il Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), il quale in termini semplici, ma altamente professionali, aiuta il giudice a prendere la giusta decisione, inerente alla valutazione più equa del bene.

Perizia immobiliare ai fini fiscali

Tra i metodi di stima è opportuno ricordare la “perizia di stima ai fini fiscali”, che ha come principale obiettivo quello di indicare un valore dell’immobile, attraverso semplici procedimenti analitici, oggetto di Leggi dello Stato. Tale valore incide principalmente sull’imposizione fiscale del bene, nonché sull’opportunità da parte di organi preposti, di valutare se risulta necessario procedere (o meno) a più dettagliati controlli o a verifiche di coerenza, riguardanti valori formalmente dichiarati.

Perizia ai fini fiscali

Il valore catastale o valore fiscale di un immobile, rappresenta la base di calcolo per il pagamento di diverse imposte. Tale valore, solo nei casi di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), non soggetti a IVA, qualora l’acquisto sia effettuato da persone fisiche, può essere utilizzato anche ai fini del calcolo delle imposte sulle compravendite.

Nel caso di cui sopra, per poterlo utilizzare, deve essere richiesta dalla parte acquirente l’applicazione delle normativa sul cosiddetto “prezzo-valore”, Cioè il pagamento delle imposte sulla base del valore determinato ai sensi dell’art. 52 commi 4 e 5 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (valore catastale), indipendentemente dal corrispettivo pattuito.

Il valore di una perizia ai fini fiscali non corrisponde al valore di una Perizia asseverata MCA per determinare il più probabile valore di mercato. Generalmente il valore catastale è inferiore al valore di mercato.
Perizia di valutazione immobiliare asseverata - VALUTAZIONI IMMOBILIARI ROMA - ING PETROVAI
2020-09-11