Regolarizzazione catastale a Roma

Causali della variazione catastale per la regolarizzazione catastale

La regolarizzazione catastale degli immobili, che presentano difformità planimetriche, necessita di apposita rettifica catastale a seguito di eventuale regolarizzazione edilizia in sanatoria. Si nota come raramente sia possibile rettificare la planimetria catastale senza una pregressa procedura edilizia o titolo di riferimento.

Le causali della variazione catastale dipendono dalla difformità e dalla specifica situazione:

• Diversa distribuzione interna
• Planimetria mancante
• Fusione / accorpamento
• Divisione o Frazionamento
• Ampliamento

Diversa distribuzione interna | Variazione catastale DOCFA

Rappresenta la causale più comune e si riferisce a delle variazioni planimetriche interne, quali tramezzi demoliti o aggiunti, ambienti variati, porte chiuse o spostate. La variazione catastale per diversa distribuzione si presenta:

• A seguito di lavori autorizzati in CILA / SCIA | SCIA ALTERNATIVA ,che comporta variazione planimetrica rispetto al catastale registrato.

• A seguito di lavori regolarizzati successivamente in sanatoria

La variazione catastale per diversa distribuzione, non è necessaria se non intervengono variazioni planimetriche o di distribuzione interna.

Presentazione planimetria mancante | Variazione catastale DOCFA

Esigenza di presentare una planimetria catastale, qualora:

• l’immobile non disponga di planimetria catastale.

• la planimetria non sia evadibile 

• la planimetria catastale sia stata smarrita  e non più disponibile negli archivi.

Altre causali | Variazione catastale DOCFA

• Fusione / accorpamento

• Ampliamento entro la sagoma

• Demolizione parziale

• Frazionamento | frazionamento e fusione

• Variazione della destinazione d’uso

ISTANZA CATASTALE

E’ possibile corregge gli errori più comuni in visura, l’importante è disporre di un atto che attesti il dato corretto. Tra le correzioni possibili figurano:

• Nomi degli intestatari e CF

• Quote di proprietà

• Indirizzo e numero civico

ISTANZA CATASTALE COMPLESSA

Alcune problematiche sono più complesse e non si riferiscono ad semplice errore materiale su un dato. Queste casistiche comportano procedure di istanza più complesse e più lunghe:

• Recupero planimetria

• Lavorazione precedenti istanza

• Altre evenienze

Rilievi planimetrici

• Appartamenti

• Immobili commerciali

• Capannoni

• Autorimesse

CATASTO ONLINE

Ricerche a Roma, provincia di Roma, Nazionale (Escluso Trento e Bolzano)

Visure e ispezioni ipotecarie da ricercare per:

• nominativo | si ottiene l’elenco degli immobili intestati al nominativo in una specifica provincia o comune

• indirizzo | con i riferimenti esatti si può ottenere la visura completa o storica di uno specifico immobile

• riferimenti catastali | con i riferimenti esatti si può ottenere la visura completa o storica di uno specifico immobile

La differenza tra le tipologie di ricerca delle visure, non è sostanziale nel risultato, però consente di ricercare gli immobili con i dati che si hanno a disposizione.

Estrazione Planimetria Catastale

La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200 o 1:100, di un’unità immobiliare registrata in Catasto da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, i contorni, la suddivisione e la destinazione dei locali interni, i dati metrici ed altre informazioni.  Disporre della planimetria catastale è il primo passo per definire le eventuali difformità oggetto della regolarizzazione catastale

E’ possibile trovare le planimetrie catastale allegatati agli atti di compravendita poiché costituiscono parte integrante del contratto stesso. 

Le visure e la planimetria catastale non sono prova della proprietà dell’immobile, ma solo una sua rappresentazione in scala, utile ai fini fiscali, edilizi ed urbanistici. E’ importante che la planimetria rappresenti lo stato di fatto dell’immobile.

Le planimetrie sono utili anche per pubblicare annunci immobiliari online o per avere una rappresentazione dell’immobile da far visionare all’eventuale affittuario in fase di contrattazione.

Richiedere la planimetria catastale di un immobile

La planimetria può essere richiesta esclusivamente dai titolari di diritti reali risultanti in catasto, con le seguenti modalità:

• presso gli Uffici Provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate con esclusione delle sedi di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome
• presso gli sportelli catastali decentrati, attivati nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni.
• su fisconline/Entratel

Privacy dei dati nelle planimetrie catastali

Le planimetrie rappresentano graficamente l’interno di una unità immobiliare. Questi dati devono essere trattati nel rispetto della Privacy (D.Lgs. 196/2003). Lo precisa meglio il provvedimento n. 47477/2010 della Agenzia delle Entrate che disciplina le modalità di consultazione dei dati. L’art. 4 specifica che “I dati acquisiti per via telematica, in relazione all’incarico ricevuto, possono essere utilizzati esclusivamente per i fini consentiti e nel rispetto di quanto previsto dalla normativa vigente in materia di riutilizzazione commerciale e di protezione dei dati personali”.

La planimetria catastale, fonte di diritti nelle compravendite immobiliari, è quindi un dato protetto dalla Privacy. Pertanto, il professionista per richiedere le planimetrie catastali deve sempre essere munito di apposita delega sottoscritta dal titolare del diritto reale unitamente alla copia del documento di identità.
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PLANIMETRIA CATASTALE | PORTALE FISCO ONLINE | SISTER

La planimetria catastale può essere richiesta online dai titolari anche per quota del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento sugli immobili attraverso il servizio telematico Consultazione personale.

MMOBILI NON RICERCABILI

Sono escluse dall’accesso telematico le planimetrie delle unità immobiliari urbane relative a:

• immobili censiti nelle categorie B/3 (prigioni e riformatori)
• D/5 (istituti di credito, di cambio e assicurazione)
• E/5 (fabbricati adibiti a fortificazioni e loro dipendenze) immobili, non censiti nelle categorie indicate nel punto precedente, che hanno la stessa destinazione d’uso; obiettivi sensibili per la sicurezza dello Stato.

CONSULTAZIONE PERSONALE

Tramite il servizio “Consultazione personale” è possibile consultare la banca dati catastale e ipotecaria, a titolo gratuito e in esenzione da tributi, per gli immobili di cui il soggetto richiedente risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento. Per utilizzare il servizio è necessario essere registrati ai servizi telematici Entratel/Fisconline.

Planimetria non conforme allo stato di fatto nelle compravendite immobiliari

Dal 2010 per vendere o locare un immobile, una dei requisiti indispensabile è che la planimetria si conforme allo stato di fatto, altrimenti il contratto non può essere registrato. Una planimetria non conforme può essere indicativa di abusi edilizi non sanati, per i quali è necessario procedere con le pratiche edilizie in sanatoria e successivamente con la variazione catastale DOCFA.

La planimetria non conforme, non necessariamente costituisce abuso edilizio, se i lavori sono stati eseguiti regolarmente e la non conformità è dovuta alla mancanza delle presentazione della variazione catastale a seguito dei lavori. Per la rettifica e la regolarizzazione catastale a Roma, si procede con una nuova variazione catastale DOCFA e con il pagamento del ravvedimento oneroso.

Esistono situazioni nelle quali la non conformità della planimetria è dovuta ad evidenti errori grafici di rappresentazione e si può rimediare con una nuova variazione catastale DOCFA per esatta rappresentazione grafica. In qualsiasi caso, in sede di variazione catastale, le difformità devono essere giustificate.

Quando non sussiste l’obbligo di variazione catastale