Regolarizzazione edilizia a Roma

per la compravendita

Regolarizzazione edilizia a Roma | CILA in sanatoria

Qualora l’immobile non sia regolare a livello edilizio presenti delle difformità, come ad esempio lavori interni non dichiarati ( anche da precedenti proprietari) rispetto ai titoli edilizi approvati è necessario procedere alla regolarizzazione edilizia dell’immobile, tramite pratiche edilizie CILA in sanatoria o SCIA in accertamento di conformità.

Si specifica, che la regolarizzazione edilizia non necessariamente va di pari passo con la regolarizzazione catastale DOCFA, quindi un immobile perfettamente corrispondente alla planimetria catastale e coerente con la visura, potrebbe non essere conforme ai titoli edilizi.

Non sempre è necessaria la regolarizzazione catastale o l’aggiornamento della planimetria catastale, però è sempre necessario regolarizzare eventuali difformità a livello edilizio

Pratiche edilizie in sanatoria

Le pratiche per la regolarizzazione edilizia, sono in regime di sanatoria, quindi presuppongono in relazione all’entità ed alla tipologia dell’abuso da sanare, delle sanzioni da pagare al municipio. La specifica istanza di regolarizzazione (CILA, SCIA,) dipende dall’entità e dalla tipologia dell’abuso. Indicativamente:

  • CILA | Regolarizzazione di diversa distribuzione interna | Demolizione/costruzione tramezzi, spostamento di porte, spostamento ambienti

  • SCIA | Regolarizzazione di opere strutturali interne | Apertura porta su muratura portante

  • SCIA in accertamento di conformità  | Regolarizzazione chiusura/apertura finestre esterne

La regolarizzazione in sanatoria prevede in tutti i casi il pagamento di una sanzione, che in alcune procedure è forfettario, in altre è commisurata all’entità economica dell’abuso; quindi gli oneri sanzionatori dovranno essere computati.

Per la regolarizzazione di abusi sostanziali, può essere necessario un acceso agli atti, per recuperare eventuali progetti, licenze, agibilità, planimetrie storiche, condoni o precedenti istanze.

Requisiti fondamentali per la Sanatoria

Non tutti gli interventi sono sanabili nello stato di fatto, infatti requisito fondamentale è che sussista la doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente :

  • al momento della realizzazione dell’abuso

  • al momento della richiesta di sanatoria

I lavori, seppur non denunciati, devono essere conformi alle disposizioni della normativa vigente all’epoca dell’abuso e chiaramente anche della normativa attuale. Qualora l’intervento fosse conforme alla normativa ai tempi della realizzazione e non più conforme alla normativa attuale (ad esempio a causa di nuove disposizioni), l’intervento non è sanabile.

La sanatoria comporta una sanzione pecuniaria

Le pratiche edilizie in sanatoria, vengono pagate a caro prezzo in termini di sanzioni. Per chi si appresta a svolgere dei lavori edilizi, è consigliabile ricorrere da subito alla regolare pratica edilizia, piuttosto che dover ripiegare in seguito, pagando in termini di sanzioni.

Si specifica che mentre i lavori interni ricadenti in CILA prevedono la sola sanzione forfetaria indipendentemente dall’entità dei lavori, tutti gli altri abusi prevedono una sanzione commisurata all’entità del costo di costruzione.

Sanzioni per interventi in Sanatoria | Pratica CILA

 Il quadro sanzionatorio per la CILA implica che i lavori andranno sanati previo il pagamento di una penale a seguito del quale sarà possibile presentare la CILA in sanatoria.

CILA non presentata 1000 € + tributi CILA ordinaria

Compravendite | Regolarizzazione edilizia prima della compravendita

Le pratiche in sanatoria sono indispensabili nelle compravendita di immobili che non godono della conformità urbanistica ed edilizia. Un primo sintomo della non conformità dell’immobile è la Planimetria Catastale difforme dallo stato di fatto.

Il proprietario si trova a dover giustificare uno stato di fatto difforme sia a livello edilizio che catastale.

La regolarizzazione edilizia a Roma, prevede la sanatoria edilizia tramite (CILA – SCIA in ordine di entità e gravità crescente) e successivamente la regolarizzazione catastale. Infatti in seguito alla sanatoria è necessario presentare la nuova planimetria catastale ricorrendo alle pratiche di Variazione Catastale DOCFA.

La planimetria catastale deve essere conforme allo stato di fatto compresi gli interventi denunciati e sanati con la pratica edilizia specifica.

A chi spetta l’onere della regolarizzazione?

L’onere della regolarizzazione spetta ovviamente al venditore, proprietario dell’immobile, poiché al fine di poter vendere l’immobile deve garantire e dimostrare all’acquirente la regolarità edilizia, castale e urbanistica dell’immobile.

Planimetria non conforme allo stato di fatto

Dal 2010 per vendere o locare un immobile, una dei requisiti indispensabile è che la planimetria si conforme allo stato di fatto, altrimenti il contratto non può essere registrato.

Una planimetria non conforme può essere indicativa di abusi edilizi non sanati, per i quali è necessario procedere con le pratiche edilizie in sanatoria e successivamente con la variazione catastale DOCFA.

La planimetria non conforme, non necessariamente costituisce abuso edilizio, se i lavori sono stati eseguiti regolarmente e la non conformità è dovuta alla mancanza delle presentazione della variazione catastale a seguito dei lavori. Per la rettifica si procede con una nuova variazione catastale DOCFA e con il pagamento del ravvedimento oneroso.

Esistono situazioni nelle quali la non conformità della planimetria è dovuta ad evidenti errori grafici di rappresentazione e si può rimediare con una nuova variazione catastale DOCFA per esatta rappresentazione. In qualsiasi caso, in sede di variazione catastale, le difformità devono essere giustificate documenti alla mano e relazione tecnica.

CILA in sanatoria e variazione catastale DOCFA

Pratica CILA a Fiumicino

Pratica CILA a Ladispoli

Regolarizzazione catastale a Roma

2020-10-16