SERVIZI PER LA COMPRAVENDITA

Immobiliare a Roma

Verifiche preliminari nella compravendita

Per chi acquista è estremamente importante acquisire più dati possibili sull’immobile al fine di evitare brutte sorprese o semplicemente effettuare una compravendita consapevole.

Dato l’investimento, che l’acquisto di un immobile comporta, vale la pena sostenere delle spese accessorie prima di comperarlo.

Come primo passo estrare una visura catastale storica sull’immobile.

Accertare il vero proprietario

E’ necessario farsi consegnare o verificare l’atto di provenienza e cioè l’atto con cui il venditore è divenuto proprietario. Verificare, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa si accerta che il venditore sia proprietario esclusivo del bene e se lui stesso ha comprato dal vero proprietario.

Se il venditore ha ricevuto l’immobile in eredità o gli è stato donato, è necessaria prudenza. Infatti gli eredi ai quali spetta una quota di legittima, (ad esempio il coniuge e i figli), possono impugnare il testamento e/o la donazione e chiedere la restituzione dell’immobile anche al terzo acquirente.

A questi passaggi, in fase di rogito provvede il notaio.
Se si acquista da una società è indispensabile verificare la “solvibilità” del venditore effettuando, ad esempio, oltre alle ispezioni sull’immobile, anche il controllo protesti.

Verificare la presenza di ipoteche o servitù

Con i dati del venditore, compreso il codice fiscale, si devono poi effettuare delle “visure” o ispezioni ipotecarie, per poter verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli, azioni giudiziarie o altro. 

Come secondo passo eseguire una ispezione ipotecaria  sul venditore.

Verificare la conformità Catastale ed urbanistica

Verificare la conformità catastale accertando la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale registrata. E’ necessaria la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Numerosi immobili, sono stati modificati senza autorizzazioni o senza aggiornare la planimetria catastale in seguito di modifiche interne (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). 

Nel caso di compravendita che prevede mutuo, lo stesso perito della banca può segnalare difformità da regolarizzare, pena la non concessione del mutuo.

La regolarità edilizia ed urbanistica, attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune. Solo Licenze, progetti, agibilità, concessioni in sanatoria, permessi di costruire, ex DIA, SCIA, CILA, ecc..” depositate e protocollate, rappresentano quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato a livello edilizio.

Non necessariamente un immobile conforme alla planimetria catastale è poi conforme a livello edilizio ed urbanistico, è perciò sempre consigliabile rivolgersi ad un tecnico.

Verificare i rapporti condominiali

Se si acquista un appartamento in condominio, occorre verificare eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione. Contattare l’amministratore del condominio per sapere se il venditore è in regola con i pagamenti delle spese condominiali, (infatti chi subentra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente).

E’ buona regola ottenere il regolamento di condominio e chiedere all’amministratore se esistano eventuali contenziosi giudiziari.

Verificare il valore dell’immobile

I prezzi forniti dalle agenzie immobiliari possono fornire un’immagine del mercato immobiliare nella zona, ma non sempre forniscono il “giusto valore”. I prezzi indicati sono quelli a cui si vorrebbe vendere, non sempre quelli di vendita reali, considerando che sono  influenzati sia dall’interesse del venditore che marginalmente dall’interesse dell’agenzia stessa.

I valori da pendere in considerazione non sono quelli nelle locandine degli immobili in vendita, ma quelli a cui gli immobili vengono effettivamente venduti nella zona.
Il valore fornito da un’agenzia, se non in situazione di speculazione, forniscono un valore credibile ed attendibile a meno di leggere variazioni. Quando ci si trova di fronte ad un privato, senza intermediazione immobiliare, il valore economico va verificato a prescindere, poiché non si ha nemmeno il minimo di garanzia che l’intermediazione dell’agenzia favorisce.

E’ possibile avvalersi di stime sintetiche, anche online, per arrivare ad un valore attendibile, secondo i coefficienti ed i dati di vendita aggiornati dall’Agenzia delle Entrate. Per grandi importi o immobili fuori dall’ordinario è preferibile richiedere una valutazione immobiliare asseverata da un perito valutatore.

Verificare il certificato APE | Attestato di prestazione energetica

Questo attestato è indispensabile per poter finalizzare la compravendita. Nel caso tale attestato manchi, sia incompleto o scaduto, il notaio non può trascrivere l’atto di compravendita, con conseguenti ritardi. Occorre quindi rivolgersi ad un tecnico abilitato per procedere al sopralluogo, elaborazione e registrazione in Regione del certificato APE.

VALUTAZIONI immobiliari ROMA

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