Valutazioni immobiliari a Roma

Immobili residenziali e commerciali

SERVIZIO ESTESO ALLA PROVINCIA DI ROMA, PREVIO CONGUAGLIO

Il rapporto di valutazione immobiliare

Il rapporto di valutazione si riferisce al documento tecnico-estimativo redatto da un perito che possiede le necessarie qualifiche, la capacità e l’esperienza o la competenza professionale per compiere una valutazione. La valutazione immobiliare mira a comunicare e confermare al lettore

  • il valore stimato
  • le finalità della valutazione
  • le procedure e i metodi di valutazione e
  • le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti.

Il rapporto di valutazione è un documento diretto all’ottenimento e alla convalida di una valutazione e di una specifica constatazione; deve essere completo e comprensibile, in modo da fornire informazioni sufficienti per permettere a coloro che leggono di farvi affidamento, di comprenderne a pieno i dati, i ragionamenti, le analisi e le conclusioni.

Il formato, la tipologia, il contenuto e la lunghezza del rapporto di valutazione sono a discrezione della banca o dei soggetti costituiti in forma societaria o associativa o del perito, a patto che siano conformi alle indicazioni previste dal presente requisito fatti salvi i requisiti di legge.

La valutazione del più probabile valore di mercato

La valutazione immobiliare punta a stimare il più probabile valore di mercato, di uno o più immobili alla determinata data. Il più probabile valore di mercato è una rappresentazione del valore di scambio, ossia dell’importo al quale un immobile verrebbe venduto se fosse posto in vendita sul (libero) mercato alla data della valutazione.

Il valore di mercato è stimato tramite l’applicazione di procedure e di metodologie di valutazione riferite alla tipologia, alle condizioni dell’immobile e alle circostanze più probabili in cui tale immobile sarebbe compravenduto sul (libero) mercato.

Le procedure e i metodi utilizzati per determinare il valore di mercato devono riflettere le situazioni, i dati e le informazioni del mercato immobiliare. I metodi utilizzati per stimare il valore di mercato comprendono il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario o reddituale e il metodo dei costi. La scelta del metodo valutativo è legata alla disponibilità dei dati, alle circostanze del mercato, alla natura e alle condizioni dell’immobile da valutare.

Il rapporto di valutazione è finalizzato a :

  • comunicare al lettore il più probabile valore dell’immobile stimato;
  • confermare le finalità della valutazione;
  • esporre le procedure e i metodi di valutazione;
  • indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti.

Identificazione dell’immobile e audit documentale

L’articolo 2826 del Codice Civile stabilisce che:

Nell’atto di concessione dell’ipoteca l’immobile deve essere specificatamente designato con l’indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono.

Definizione di unità immobiliare

L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale (Decreto Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998 n.28 articolo 2 comma 1).

Riferimenti catastali dell’unità immobiliare | Foglio, Particella e subalterno

L’unità immobiliare è identificata negli atti del Catasto con i numeri che contraddistinguono in mappa, il foglio e le particelle edilizie corrispondenti ai fabbricati, nonché il subalterno da attribuire a ciascuna parte di fabbricato occupato da diversa unità immobiliare (Ministero delle Finanze – Istruzione I 16 – 23 gennaio 1940), se i fabbricati comprendono più unità immobiliari.

Foglio di mappa

La mappa catastale è formata di regola per Comune amministrativo. Quando il territorio comunale è suddiviso in sezioni censuarie, la mappa è invece formata per sezioni. In ciascun comune, o sezione, la mappa è suddivisa in fogli (Ministero delle Finanze – formazione delle mappe catastali – Nuova istruzione di servizio – Roma 1970).

Legittimità edilizia ed urbanistica

Il perito verifica la conformità edilizia e urbanistica del bene immobile offerto in garanzia, con riferimento alla documentazione esaminata, precisandone la provenienza ed evidenziando la sussistenza della conformità. Nel caso contrario indica le difformità riscontrate.

Presenza di irregolarità

Nell’ipotesi in cui il perito rilevi la presenza di opere eseguite in difformità o senza i prescritti titoli abilitativi, deve evidenziare tali circostanze, fornendo un’opportuna motivazione ed esprimendo un parere sulla commerciabilità. Tenuto conto che la normativa vigente prevede che al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione e licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti, il perito può valutare l’ammontare 

  • dei costi la rimessa in ripristino
  • dei costi per l’eventuale sanatoria edilizia 
  • del minor valore

Regolarizzazione edilizia e catastale

Poiché è sempre opportuno, comprare e vendere immobili conformi e regolari dal punto di vista urbanistico, edilizio e catastale, raramente soggetti privati si prendono il rischio di comprare un immobile difforme. Infatti, le stesse banche, per la concessione dei mutui, incaricano i periti valutatori ad un sopralluogo per rilevare eventuali difformità, e non concedono il mutuo fino a quando le stesse non sono state sanate o superate.

La valutazione immobiliare comune, di fatto, parte da un immobile conforme o con difformità lievi. Valutare il minor valore dovuto ad un abuso, può essere un compito arduo e rischioso per un perito, poiché non necessariamente l’abuso risulta sanabile o risolvibile in breve tempo secondo costi prestabiliti, perciò viene imposto già al venditore di provvedere alla regolarizzazione dell’immobile.

Perizia MCA | Market Comparison Approach

Il metodo MCA consente di stimare il valore di un immobile mediante il confronto tra lo stesso ed altri immobili simili presi a confronto e contrattati in tempi non troppo lontani e di prezzi e caratteristiche noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare.

Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Il metodo prevede il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell’immobile da stimare con quelle degli immobili simili e si basa sul principio che stabilisce che il mercato fisserà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo con cui ha fissato i prezzi degli immobili simili presi a confronto.

Subject e comparabili

L’immobile oggetto della valutazione viene definito “Subject”, mentre gli immobili presi a confronto vengono definiti “Comparabili”. Dopo avere rilevato i prezzi e le caratteristiche degli immobili simili a quello da valutare, si applicano una serie di aggiustamenti ai prezzi stessi, in modo da trasformare il comparabile nel subject per ottenere il prezzo corretto che è quello dell’immobile comparabile supposto con le caratteristiche del subject.

Applicando lo stesso ragionamento a tutte le caratteristiche immobiliari viene determinata l’incidenza di ogni singola caratteristica nella formazione del prezzo di una unità immobiliare. Applicando poi un aggiustamento al prezzo dei comparabili è possibile individuare il valore di mercato dell’immobile oggetto della stima, vale a dire del subject.

Il più probabile valore di mercato

Si può definire come la quantità di moneta con cui quel bene potrà essere scambiato in un dato mercato e in un dato momento. Il bene può anche non essere in vendita: il tecnico si limita a prevedere, in base alla comparazione con i prezzi realmente pagati recentemente e nello stesso mercato per beni simili al nostro, quale potrebbe essere il più probabile valore pagabile oggi per il bene oggetto di stima.

Per applicare questo criterio estimativo si devono verificare alcune ipotesi:
  • per il bene oggetto di stima, esiste un mercato e questo deve essere attivo (cioè per beni simili al nostro devono esserci tanti beni che recentemente sono stati oggetto di compravendita);
  • possibilità di individuare con sicurezza i valori dei beni compravenduti (spesso per motivi fiscali si cerca di mascherare i valori reali);
  • individuazione di parametri tecnici o economici direttamente proporzionali al valore del bene e comuni tra i beni compravenduti e quello oggetto di stima.
Questo criterio estimativo è basato sulla comparazione, pertanto ricade nella MCA.

Acquistare casa sotto il valore di mercato

Quando si vende o si compra casa spesso si sceglie di dichiarare un valore dell’immobile inferiore rispetto al prezzo effettivamente corrisposto (che coincide anche con quello di mercato). L’acquirente in questo modo può pagare meno tasse sul rogito. Questa scelta però può comportare il rischio di un accertamento fiscale.

L’Agenzia delle Entrate è infatti in grado di scoprire possibili evasioni tramite diversi strumenti, come le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), l’ammontare del mutuo richiesto dall’acquirente e il confronto con immobili nelle zone adiacenti.

In alcune casistiche il prezzo inferiore non è legato ad una volontà di speculare, ma a condizioni di specifiche che rendono l’immobile particolarmente conveniente e ne riducono il prezzo sotto le soglie di mercato. Ad esempio l’immobile è in cattivo stato, oppure è gravato da particolari vincoli. In queste evenienze l’Agenzia delle Entrate non ha modo di valutare lo stato reale dell’immobile, potrebbe perciò procedere con un accertamento immobiliare e richiedere a compratore e venditore l’ammontare delle tasse mancate con tanto di sanzione, rispetto al valore di mercato presunto.

Per precauzionarsi, si procede con una valutazione asseverata apposita, per valutare che il valore di mercato non sia effettivamente, immotivatamente sotto le soglie di mercato. Con una perizia è possibile poi difendersi nell’evenienza di un accertamento.

Perizia di valutazione immobiliare asseverata - VALUTAZIONI IMMOBILIARI ROMA - ING PETROVAI
2020-09-11